Yabancıya Ev Satışı Şartları

Yabancıya Ev Satışı, 2644 sayılı Tapu Kanunu‘nun 35. maddesi ile 6302 sayılı Kanun kapsamında yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de mülk edinmesi sürecidir. 2024-2025’te alınan kararlarla belirli ilçeler kapatıldı, dövizle ödeme zorunluluğu geldi ve ekspertiz raporu zorunlu hale getirildi. 2026 itibarıyla yabancıya satış süreci hem alıcı yabancı hem satıcı vatandaş açısından yeni kurallarla yönetilmektedir.

Bu rehber 2026 yabancıya ev satışı şartları, kapalı ilçeler, dövizle ödeme zorunluluğu, ekspertiz raporu, tapu süreci, vergi yükümlülükleri ve vatandaşlık-ikamet hakları‘nı detaylıca açıklar.

Yasal Çerçeve

Mevzuat	Konu
2644 sayılı Tapu Kanunu Madde 35	Yabancılara mülk satış genel şartları
6302 sayılı Kanun	Mütekabiliyet (resiprosite) kuralı
2018/11969 Cumhurbaşkanlığı Kararı	Vatandaşlık için mülk eşik 250.000 → 400.000 USD
2022 Kararı	Dövizle satış zorunluluğu (bedel TL’ye çevrilemez)
2024 Kararları	Bazı ilçelerde yabancıya satış durduruldu (Esenyurt, Kepez vb.)
TKGM Genelgesi 2023	Ekspertiz raporu (TKGM yetkili şirket)

Hangi Ülke Vatandaşları Mülk Alabilir?

Türkiye 183 ülke vatandaşına mülk satışı yapar. Yasak ülkeler:

Yasaklı Ülke	Sebep
Suriye	Politik durum
Ermenistan	Diplomatik ilişki yok
Kuzey Kore	Diplomatik ilişki yok
Küba	Resiprosite yok
Yemen	Politik durum
Nijerya	Belirli kısıtlamalar (yatırım hariç)

Not: Bu liste değişebilir, güncel durumu Tapu Sicil Müdürlüğü‘nden kontrol edin.

Kapalı İlçeler (2024-2026)

Yabancı yoğunluğu %20’yi geçen ilçelerde yeni ikamet kayıtları durduruldu. Aynı şekilde mülk satışı da kısıtlanmış olabilir:

İl	Kapalı İlçeler (2026)
İstanbul	Esenyurt, Bağcılar, Sultangazi, Fatih (kısmen)
Antalya	Kepez, Aksu (kısmen)
Sakarya	Kaynarca
Yalova	Çiftlikköy
Bursa	Yıldırım (kısmen)
Mersin	Akdeniz (kısmen)

Önemli: “Kapalı ilçe” demek o ilçedeki yabancılara yeni kayıt durdu demektir. Mevcut yabancı sahipleri için bir değişiklik yok. Yatırım yapmadan önce tapu müdürlüğünden ilçe durumunu sorgulayın.

Genel Şartlar

Yabancıya ev satışı temel şartları

– Alıcı yabancı, **resiprosite (karşılıklılık)** olan ülkeden olmalı
– Satılan mülk **askeri yasak/güvenlik bölgesinde** olmamalı
– Mülk **kapalı ilçede** olmamalı (2024 kararı)
– Toplam yabancı sahipliği **%10**’u aşmayacak şekilde
– Bireysel yabancı için max **30 hektar** (yaklaşık 300 dönüm)
– **Dövizle ödeme** zorunlu (USD, EUR, GBP)
– **Ekspertiz raporu** zorunlu (TKGM lisanslı)
– Mülk **yapı kullanma izinli** (iskanlı) olmalı (öncelikli)

Dövizle Ödeme Zorunluluğu (Çok Önemli)

2022’den itibaren yabancıya yapılan satışlarda döviz cinsinden ödeme zorunlu:

Konu	Detay
Para Birimi	USD, EUR, GBP (yabancı para)
TL’ye çevirme	TKGM’den önce döviz alım belgesi alınmalı
Banka aracılığı	Yabancının ülkesinden Türk bankasına döviz transferi
DAB (Döviz Alım Belgesi)	Türk bankası dövizi TL’ye çevirir, belge düzenler
Tapu işlemi	DAB tapu müdürlüğüne sunulur
Ceza	DAB olmadan tapu yapılırsa işlem geçersiz

Pratik: Yabancı dövizini Türk bankasına gönderir, banka DAB (Döviz Alım Belgesi) düzenler, satış tapuda gerçekleşir.

Ekspertiz Raporu

Ekspertiz raporu detayları

– TKGM lisanslı **gayrimenkul değerleme şirketi** tarafından hazırlanır
– Mülkün **gerçek piyasa değerini** belirler
– Tapu işlemi öncesi **zorunlu**
– Geçerlilik: **3 ay**
– Ücret: ~3.000-8.000 TL (mülk büyüklüğüne göre)
– Yatırım vatandaşlık için **çok kritik** (gerçek değer 400.000 USD üstü olmalı)
– Tapu harcı bu rapora göre alınır

Tapu Süreci

Yabancıya ev satışı tapu adımları

1
Mülk Seçimi
Alıcı mülk beğenir, satıcıyla sözleşme imzalar (avans).
2
Vergi Numarası
Yabancı için Türkiye’de **potansiyel vergi numarası** alınır (online).
3
Banka Hesabı
Türk bankasında hesap açılır (yabancı için kolay).
4
Döviz Transferi
Yabancı dövizini hesabına gönderir.
5
DAB Düzenleme
Banka **Döviz Alım Belgesi** verir.
6
Ekspertiz
TKGM lisanslı şirket mülkü değerler, rapor verir.
7
Askeri Yasak Sorgu
Tapu müdürlüğü askeri yasaklı bölge kontrolü yapar (~1 hafta).
8
Tapu Randevusu
TKGM webtapu.tkgm.gov.tr üzerinden randevu.
9
Tapu İşlemi
Alıcı + satıcı + tercüman (yabancı Türkçe bilmiyorsa) tapu memuru huzurunda imza.
10
Tapu Tescili
Yabancı adına resmi tapu düzenlenir.

Gerekli Belgeler

Vergi ve Harçlar (2026)

Kalem	Tutar / Oran
Tapu harcı (toplam)	%4 (alıcı %2 + satıcı %2)
Döner sermaye ücreti	~2.500-4.000 TL
Ekspertiz raporu	~3.000-8.000 TL
DASK (deprem sigortası)	~600-2.000 TL/yıl (mülk büyüklüğüne göre)
Tercüman ücreti	~2.500-5.000 TL (gerekirse)
Belediye Emlak Vergisi (yıllık)	Mülk değerine göre değişir
Çevre Temizlik Vergisi	Yıllık ~250-500 TL
Vatandaşlık başvuru harcı (yatırım yolu)	~3.000 TL
Toplam ortalama (250.000 USD mülk)	~10.000-15.000 USD

Vatandaşlık İçin Yatırım

Şart	Detay
Mülk değeri	En az 400.000 USD
Süre	3 yıl satılmama taahhütü tapuda şerh edilir
Mülk türü	Konut, iş yeri veya arsa (öncelikli)
Aile	Eş ve 18 yaş altı çocuklar dahil
Tek başına yeterli	400.000 USD tek mülk veya birden fazla mülk toplamı
Süreç	Tapu → vatandaşlık başvurusu (60-180 gün)
Yatırım Vize-İkamet	Tapu sırasında vatandaşlık seçilebilir

Yabancı Mülk Sahibi Hakları

Yabancı mülk sahibinin hakları

– Mülkü **serbestçe satabilir** (3 yıllık vatandaşlık şerhi olmadığı sürece)
– Mülkü **kiraya verebilir**
– Mülkü **miras bırakabilir**
– Mülk üzerinden **kısa dönem ikamet izni**
– Mülk değer artışından **kazanç** elde edebilir (vergi var)
– Türkiye’de **vergi mukellefi** olarak kayıt
– Türkiye dışındaysa bile mülke sahip olmaya devam
– 5 yıl ikametle uzun dönem ikamet hakkı

Satıştan Doğan Vergi Yükümlülükleri

Vergi	Detay
Tapu Harcı	%4 (alıcı + satıcı %2’şer)
KDV (yeni mülk için)	%1, %8, %20 (mülk niteliğine göre)
Yıllık Emlak Vergisi	Belediye değerinin %0.1-%0.6
Değer Artış Kazancı (yabancı satarken)	5 yıldan kısa elde tuttuysa gelir vergisi
Stopaj	Kira gelirinde %20 stopaj (yabancı için)
Veraset Vergisi	%1-%30 (mirasçıya göre)

Yatırımcılar İçin Önemli Notlar

Yatırımcı yabancılar için

– Mülk **sıfır** (yapı ruhsatı yeni) olabilir, **eski** de olabilir (tapulu yeterli)
– **Plaka kapanı** ilçelerden uzak durun (kapalı ilçe değer kaybedebilir)
– Ekspertiz raporu güvenilir şirket olmalı (TKGM listesinde kontrol)
– **Müteahhit dolandırıcılığına** dikkat (yapı tamamlanmadan satılan mülkler)
– Sözleşmeyi **avukat** ile inceleyin
– DAB belgesi olmadan tapu yapmayın (geçersiz olur)
– Vergi numarası ve banka hesabı önceden hazırlayın

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancı her ülkeden mülk alabilir mi?

Hayır. **183 ülke** vatandaşına izin var. Suriye, Ermenistan, Kuzey Kore, Küba, Yemen yasaklı. Liste değişebilir, tapu müdürlüğünden teyit alın.

Esenyurt’ta yabancıya ev satabilir miyim?

Esenyurt **kapalı ilçelerden**. Yabancı yoğunluğu %20’yi aştığı için yeni satışlar durduruldu. Mevcut yabancı sahipleri etkilenmedi; yeni alım yapılamaz.

Dövizle ödeme nasıl yapılır?

Yabancı, ülkesinden Türk bankasına döviz gönderir. Banka **DAB (Döviz Alım Belgesi)** düzenler. Tapu işleminde bu belge sunulur. TL ödeme **kabul edilmez**.

Ekspertiz raporu kim hazırlar?

**TKGM (Tapu ve Kadastro)** tarafından lisanslanmış gayrimenkul değerleme şirketleri. Liste tkgm.gov.tr’de yayımlanır. Geçerlilik 3 ay; ücret 3.000-8.000 TL.

400.000 USD altında mülkle vatandaşlık alabilir miyim?

Hayır. **Madde 12/b yatırım yoluyla vatandaşlık** için minimum 400.000 USD. Daha düşük değerli mülk **ikamet izni** sağlar, vatandaşlık değil.

Mülkü 3 yıl içinde satabilir miyim?

Yatırım vatandaşlığı için aldığınız mülkü 3 yıl içinde satarsanız **vatandaşlık iptal** edilir. Sıradan mülk için satış kısıtlaması yoktur.

Tapu harcı kim öder?

Yasal olarak **alıcı %2 + satıcı %2** şeklinde paylaşılır. Pratikte sözleşmeyle **alıcı tüm %4’ü** ödeyebilir. Yabancıya satışta sıklıkla alıcı tamamını öder.

Yabancı kira geliri için vergi öder mi?

Evet. Kira geliri için **%20 stopaj** + yıllık beyanname. Yabancı sahipler de Türk vergi sistemine tabi (mukim olmasa bile).

Vergi numarasını nasıl alabilirim?

Tapu işlemi öncesi yabancı, online (e-Devlet) veya tapu müdürlüğünden **potansiyel vergi numarası** alır. Pasaport bilgileri ile dakikalar içinde verilir.

Mülkten ikamet izni almak zorunlu mu?

Hayır, mülk almak ikamet **gerektirmez**. Ancak Türkiye’de ikamet etmek isterseniz **kısa dönem ikamet izni** mülk üzerinden kolaylıkla alınır.

Eşim Türk vatandaşı, ben yabancıyım, mülkü kim alır?

Eşinizden alabilirsiniz veya ortak alabilirsiniz. Eşinizin Türk olması alış sürecinizi etkilemez; yabancı şartları uygulanır.

DASK olmadan tapu yapılır mı?

Hayır. **DASK (Doğal Afet Sigortası — zorunlu deprem sigortası)** olmadan tapu işlemi yapılmaz. İlk başvuruda satıcıdan istenir, eksikse alıcı yapar.

İlgili İçerikler

Kaynak: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)

Son güncelleme: 28 Nisan 2026

📤 Bu rehberi paylaşın

Aileniz, arkadaşlarınız ve sosyal çevrenizden ihtiyaç duyan biri varsa bu içeriği paylaşmanızda fayda var.

Yardım istediğiniz başka bir konu var mı?

Tüm rehberlere göz at →